Por Italo Bronzatti
Advogado da Bondan, Bronzatti e Pienis Advogados Associados
A crise causada pelo Covid-19 tem impactado todos os tipos de relações comerciais, entre elas os negócios entre locadores e locatários de imóveis urbanos residenciais e não residenciais. Do lado dos locatários, a suspensão dos contratos de trabalho, redução de jornada, ou até mesmo a demissão são causas de diminuição de renda, isso sem considerar os trabalhadores autônomos e empresários que tiveram significativa redução nos seus negócios. Do lado dos locadores, boa parte deles sobrevive apenas dessas rendas, o que faz com que os efeitos da crise sejam severos para os dois lados.
Desde a decretação do estado de calamidade pública, os Poderes Executivo, Legislativo e Judiciário têm se movimentado para apresentação de medidas, quase sempre em caráter de emergência/urgência, de enfrentamento, contenção e atenuação dos impactos do Covid-19 no país. Uma delas é o Projeto de Lei nº. 1.179/20, aprovado em 03-04-2020 no Senado Federal, que tem como escopo instituir normas de caráter transitório e emergencial para regulação de relações jurídicas privadas enquanto perdurarem os efeitos da pandemia no país, destinando um capítulo para tratar das locações de imóveis urbanos.
Uma das regras criadas pelo PL 1179/20 é a suspensão de concessão de liminares em ações de despejo até 30 de outubro de 2020, regra que vale apenas para demandas propostas a partir de 20 de março de 2020, ou seja, depois da pandemia já ter sido declarada pela Organização Mundial de Saúde. Assim, eventuais atrasos na falta de pagamento dos locatícios não poderão ensejar, ao menos em sede liminar, o despejo dos locatários durante esse período, sejam eles residenciais ou comerciais.
Outro dispositivo presente no PL original previa a possibilidade de suspensão dos locatícios residenciais, de forma total ou parcial, em caso de comprovação de alteração da capacidade econômico-financeira do locatário em decorrência da pandemia. Todavia, durante a votação no Senado o dispositivo foi suprimido, em razão de não poder presumir, de forma absoluta, que os inquilinos não teriam condição de pagar os aluguéis e por desconsiderar que há casos de locadores que sobrevivem apenas dessas rendas.
No Judiciário, diversas decisões favoráveis à redução ou suspensão do valor do aluguel já foram obtidas sob este fundamento, ou seja, em razão dos efeitos econômicos causados pelo Covid-19. Em alguns casos, foram suspensos os locatícios enquanto os empreendimentos permanecerem fechados por conta da pandemia. Em outros, locatários de imóveis residenciais e comerciais obtiveram liminar para reduzir o valor do aluguel.
Fato é que a maioria das pessoas foi impactada pelos efeitos do Covid-19. Assim, estas relações deverão ser revistas através de negociações privadas, de acordo com cada caso, através do instrumento da revisão contratual, conforme previsto no Código Civil e Lei de Locações Urbanas. Deve-se ressaltar, porém, que não se devem fomentar comportamentos oportunistas, sendo fundamental analisar no caso concreto quanto à viabilidade da medida.
